Keresés az oldalon
 
Ingatlan
Irodánk tevékenységében kiemelt szerepe van az ingatlan- (elsősorban lakás- és garázs-, valamint föld-) adásvételi szerződéseknek, valamint az ajándékozási-, tartási- ("eltartási"-) és csereszerződéseknek - már több ezer ingatlanokkal kapcsolatos ügyletet bonyolítottunk le. Még alapításunk évében, 1998-ban együttműködést alakítottunk ki több ingatlanközvetítő irodával, és ezek az ingatlanirodák azóta is a partnereink. Irodánk évek óta a www.ingatlanjog.hu Heves megyei tanácsadó ügyvédi irodája. Jogosultak vagyunk a Takarnet számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszer (www.takarnet.hu) használatára, így földhivatali ügyfélfogadási időn kívül is (ld. a http://foldhivatalok.geod.hu honlapon) be tudjuk szerezni a szerződéskötéshez szükséges hiteles tulajdoni lapokat. Az eladással, vétellel, ajándékozással és egyéb szerződésekkel kapcsolatban tájékoztatást adunk az adózásról és az illetékről. Nemcsak a földhivatali (és ha szükséges, az ingatlanok tehermentesítésével kapcsolatos, a gyámhivatali, stb.) ügyintézést vállaljuk, de végigkövetjük az ügyletet annak befejezéséig: figyelemmel kísérjük a határidőket és felhívjuk az ügyfeleket az esetleg elmulasztott jognyilatkozatok megtételére, ellenőrizzük, hogy a szerződés alapján rendben megtörtént-e a tulajdonosváltozás átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban, és segítünk bármilyen felmerülő probléma megoldásában, így például a hitelügyintézésben és az energetikai tanúsítvány elkészíttetésében is!

Az Eger Otthon Ingatlanközvetítő Iroda (www.egerotthon.hu) partnereként, Eger és környéke egyik legszélesebb ingatlankínálatával már hetedik éve működtetjük saját ingatlanirodánkat is az Eger, Széchenyi u. 24. I/2 sz. alatt!

Az alábbi tájékoztató anyagot ingatlanközvetítő partnereink és ügyfeleink részére állítottuk össze:

Amit minden vevőnek és eladónak tudni érdemes

Ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Mivel ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges, és mivel az okirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha ügyvéd ellenjegyzéssel látta el vagy közjegyző készítette, az ingatlan adásvételi szerződést ügyvédnél vagy közjegyzőnél kell megkötni.

A szerződéskötésnél a feleknek vagy személyesen kell jelen lenniük, vagy meghatalmazottal kell képviselniük magukat. A meghatalmazással szemben ugyanolyan alaki követelmények vannak, mint a szerződéssel szemben, tehát ezt is ügyvédnél vagy közjegyzőnél kell elkészíttetni.

Ha a meghatalmazást külföldön adják, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). A kiskorú szerződők nevében törvényes képviselőik járnak el.

Mivel az ügyvéd vagy közjegyző köteles megfelelő módon meggyőződni a felek személyazonosságáról, a szerződéskötésnél szükség van a személyi igazolványokra. Ezen kívül - mivel a szerződésbe ezeket az adatokat is bele kell foglalni -, ha a személyi igazolvány nem tartalmazza őket, szükség van a lakcímet és a személyi azonosítót (személyi számot) igazoló hatósági igazolványra, továbbá - mivel ki kell tölteni egy adóhatósági adatlapot - az adóigazolványra.

A szerződéskötésnél szükség van az ingatlan minél frissebb, de 30 napnál semmiképpen sem régebbi tulajdoni lap másolatára. Ennek vagy a földhivatal által kiadott, vagy pedig a Takarnet ingatlan-nyilvántartási program segítségével az internetről letöltött hiteles másolatnak kell lennie - ez utóbbi irodánkban, földhivatali ügyfélfogadási időn kívül is beszerezhető!

Gyakran előfordul, hogy a szerződéskötéskor még valamilyen (pénzintézeti, önkormányzati, stb.) tartozás, illetve az ezeket biztosító jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, esetleg végrehajtási jog terheli az ingatlant. Ez nem akadálya a szerződés megkötésének, sőt az eladók általában éppen a szerződéskötéskor átvett előlegből, illetve foglalóból tudják kiegyenlíteni a tartozásokat, és ez által tehermentessé tenni az ingatlant. Természetesen szükség van jogi biztosítékokra, de általánosságban igaznak tekinthető, hogy ha a vételár fennmaradó része fedezi a tartozásokat, a vevők biztonságban vannak. Ha az eladók a tulajdoni lapon még szereplő tartozást már kiegyenlítették, célszerű az ezt igazoló törlési engedélyt a szerződéskötéskor bemutatniuk.

Az is előfordul, hogy a tulajdoni lapon még szerepel olyan személy haszonélvezeti joga, aki már elhalálozott. Ilyen esetben célszerű, ha az eladók - a halotti anyakönyvi kivonat eredeti példányával - még a szerződéskötést megelőzően gondoskodnak a haszonélvezeti jog törléséről a földhivatalban, vagy pedig magukkal viszik a halotti anyakönyvi kivonatot a szerződéskötésre.

A szerződéskötéskor a vevők - ha nem egy összegben egyenlítik ki a vételárat - általában foglalót adnak át, vagy a vételárból átadott összeg egy részét a felek foglalónak minősítik. A foglaló - amelynek szokásos mértéke a vételár kb. 10 százaléka -, a hozzá fűződő joghatások miatt, kölcsönös biztosítékot jelent a felek számára a másik fél teljesítését illetően. Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Ha a szerződés teljesítése a vevők hibájából hiúsul meg, az adott foglalót elvesztik, ha az eladók hibájából, a kapott foglalót kétszeresen kötelesek visszatéríteni. Fontos tudnivaló, hogy foglaló adásának érvényes (ingatlan adásvétel esetén tehát írásba foglalt) szerződés a feltétele. Érvényes szerződés hiányában az esetleg átadott vételár részlet csak előlegnek minősülhet, foglalónak nem.

Általánosnak mondható az a gyakorlat, hogy a vevők az ingatlan részükre egyidejűleg történő birtokbaadásához kötik a vételár teljes megfizetését, ugyanakkor az eladók a vételár részükre egyidejűleg történő teljes megfizetéséhez a birtokbaadást. Ez ugyancsak kölcsönös biztosítékot jelent a felek számára.

Az eladókat biztosítja az az ugyancsak általános gyakorlat, hogy a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartják a tulajdonjogukat. Természetesen más biztosítékok is számításba jönnek (késedelmi kamat, kötbér, elállási jog, letét, stb.), amelyekről az ügylet körülményeinek és a felek igényeinek ismeretében a szerződést készítő ügyvéd vagy közjegyző tud részletes tájékoztatást adni.

Ha a vevők a vételár megfizetéséhez valamilyen kölcsönt kívánnak igénybe venni, erről a szerződéskötéskor tájékoztatniuk kell az ügyvédet vagy a közjegyzőt, mert a hitelezők általában megkövetelik, hogy a szerződés tartalmazza ezt a körülményt. Célszerű továbbá megérdeklődni a hitelezőtől, van-e valamilyen különleges kívánsága a szerződés tartalmával kapcsolatban, mert például a pénzintézetek eltérő gyakorlatot folytatnak. Fontos tudnivaló, hogy a kölcsön folyósítását általában a vevők egyidejű tulajdonszerzéséhez kötik, ami azt jelenti, hogy a kölcsönből fizetendő összegnek a vételár utolsó részletének kell lennie.

Az ingatlan adásvételek kapcsán az eladóknak adóbevallási-, a vevőknek pedig illeték-bejelentési- és fizetési kötelezettségeik keletkeznek. Ezekről ugyancsak az ügyvéd vagy a közjegyző ad részletes felvilágosítást. Az alapvető szabályok a következők:

Az eladásból származó jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a bevételből (az eladási árból) le kell vonni az ingatlan megszerzésére fordított összeget (vételnél a vételi árat, öröklésnél azt az értéket, amit a hagyatéki eljárásban rögzítettek) és az ezzel összefüggő más kiadásokat, az értéknövelő beruházásokat és az eladással kapcsolatos kiadásokat - feltéve, hogy ezek igazolt költségek. Az adóköteles jövedelem után az adó mértéke 15 százalék. Ha az ingatlan eladása a szerzés évét követő második évben történik, az előzőek szerint számított összeget csökkenteni kell 10 százalékkal, a harmadik évben 40 százalékkal, a negyedikben 70 százalékkal, végül az ötödikben már 100 százalékkal, tehát ettől az évtől már nincs adóköteles jövedelem. 

Lakástulajdon és más ingatlan (pl. garázs) vétele esetén is az illeték mértéke egységesen 4 százalék.

Mentes az illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése, ha a szerző azon a szerződés földhivatalhoz történő benyújtásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és ezt az illetékhivatalnál használatbavételi engedéllyel igazolja.

A 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 Ft-ot nem haladja meg.

Ha a vevő másik lakástulajdonát a vételt megelőző három vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja - amennyiben ez a számára kedvezőbb - a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének a különbözete.

Mivel ez az összeállítás csak iránymutató jellegű, és a vonatkozó jogi szabályozásnak csak a legfőbb elemeit tartalmazza, a konkrét ügyletekkel, valamint azok adó- és illetékvonzataival kapcsolatban mindig a szerződést készítő ügyvédtől vagy közjegyzőtől kell tájékoztatást kérni!
BOROS Ügyvédi Iroda, 2012.
Minden jog fenntartva!
Telefonos elérhetőségeink:
Tel./Fax: +36 36/411-214
Mobil: +36 30/967-4238
Postacímünk:
3300 Eger, Széchenyi u. 24. I/2
E-mail címünk:
boros.ugyvediiroda@chello.hu
Bemutatkozás   |   Szolgáltatások   |   Aktuális   |   Ingatlan   |   Cég   |   Munkatársak